Opinión

Prohibir la Preventa Inmobiliaria

¿Otro “regalo navideño” para la CDMX?

  • 27/11/2020
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Surge del Congreso de la CDMX otra “ocurrencia” inspirada en la desinformación, la falta de análisis y en un pésimo cálculo político que combina el desconocimiento de una materia compleja en este caso la vivienda y el desarrollo inmobiliario.

Este parece ser el caso de la más reciente propuesta de reforma a la Ley de Desarrollo Urbano y al Código Civil que, de aprobarse, dará lugar a un absurdo atentado a la libertad de contratar, al respeto de la autonomía de la voluntad, a la marcha de la industria de la construcción, a la economía de los consumidores y a la oferta inmobiliaria de la CDMX.

Es una propuesta tan descuidada que quizá hasta resulta dañina para su más visible promotora social, la diputada Paula Soto. Como presidenta de una comisión legislativa de igualdad de género, a la diputada de Morena no le importó –o ni siquiera está enterada— que en la capital del país son mujeres alrededor del 70 % de las promotoras inmobiliarias y vendedoras de casas habitación.

Pero vamos por partes: La iniciativa propone prohibir la preventa de inmuebles (aun si reconoce que el precio en estos casos está por “debajo de la media”) cuando se encuentran “en las primeras fases de construcción” (sic).

Con un simplismo que espanta, la diputada Soto sostiene que la preventa beneficia a las constructoras pues les permite obtener liquidez. Esa obviedad omite señalar que ese sistema es útil para los adquirentes o inversionistas al poder obtener inmuebles 20 o 30% abajo del precio de mercado.

En automático, supone que la prohibición de la preventa inmobiliaria acabará con los fraudes inmobiliarios por ventas no autorizadas o irregulares de edificios, que no cumplen los requisitos legales y reglamentarios necesarios para ser parte de la oferta de vivienda en la CDMX.

En un ejemplo apenas un poco más absurdo que la iniciativa morenista presentada por la diputada Soto, su idea equivale a buscar una ley que impida la circulación de automóviles en las carreteras para evitar que se cometan violaciones a los reglamentos de tránsito.

La iniciativa no hace ponderación alguna del problema que pretende “resolver”, ni aporta dato alguno para saber qué tan frecuentes son las conductas ilícitas o antisociales que por su número o gravedad hacen necesaria la prohibición de la preventa.

Por esencia propia, las obras inmobiliarias son visibles, materiales y concretas, no secretas ni intangibles, de tal suerte que la alcaldía, la policía, los (múltiples) inspectores de reglamentos, el INVEA, la PAOT, la SEDUVI, entre otros entes de gobierno pueden detectar obras clandestinas y actuar sancionando en consecuencia a quienes las realizan.

La iniciativa contra la preventa considera que esta pueda ser permitida sólo hasta que se concluya la construcción, se presente el aviso de terminación de la obra y se cuente con la autorización de uso y ocupación que expida la alcaldía.

Propone establecer en el código civil la prohibición de celebrar contratos de compraventa de inmuebles sin la autorización de referencia. La apresurada y descuidada iniciativa de la diputada Soto es contraria a la libertad contractual, amparada constitucionalmente, e ignora los instrumentos jurídicos del Estado -incluso los de carácter penal- para restablecer el quebrantamiento del orden jurídico cuando se comete una falta o se incurre en un delito.

La propuesta confunde el contrato de compraventa con la promesa de contrato y su opción como declaración unilateral de voluntad. De tajo hace desaparecer, como materia contractual, cualquier noción sobre los bienes futuros y con ello elimina (literalmente de un plumazo) capítulos y partes completas del código vigente, norma de regulación inmobiliaria desde 1932.

Como sucede en otras materias de interés público (decomisos, servicios de salud, etc) en la del desarrollo inmobiliario quienes defrauden en cualquier tramo de la actividad deben ser sancionados, pero ¿Qué decir de una iniciativa que castigará la actividad completa de todo un sector?

En lo económico, la propuesta presentada por la diputada Soto daña directamente a los compradores o consumidores porque los priva de tener precios menores a los de la obra terminada, generando un nuevo y claro factor inflacionario.

En el estado en que se encuentra, la iniciativa contra la preventa favorece a los bancos y a las financieras. Sin acceso a los recursos de la preventa el desarrollador inmobiliario tendrá que acudir al crédito como única forma de financiar un proyecto, con la consiguiente elevación de los costos de la construcción y un efecto inflacionario contrario a la construcción de vivienda en la CDMX.

Si la diputada quiere beneficiar a las obras y grandes desarrolladoras, legislando contra el pequeño constructor, debería tener al menos la franqueza de decirlo. Iniciativas como ésta seguirán abonando la desconfianza, la retracción del sector inmobiliario y de la construcción , el temor de la inversión habitacional y entrando en franca contradicción con una actividad a la que se reconoce como de los pilares de la economía urbana.

¿Tiene algún sentido para el Congreso de la CDMX que en las actuales circunstancias de la economía, la inversión inmobiliaria migre de la capital del país al estado de México u otros vecinos?

Y eso que esta diputada es la encargada de la Comisión de Equidad de Género, ¿Por qué quiere privar de su trabajo a miles de mujeres que se dedican al corretaje inmobiliario? debería avergonzarse.

El Congreso de la CDMX puede seguir dando palos de ciego en esta materia y dejarse llevar por lo aparente. Puede ser también, si controla este tipo de impulsos seudojurídicos, un promotor de la inversión, del beneficio social y de una mejor oferta inmobiliaria en la ciudad.

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